空き家リフォームについて

失敗しないための空き家リフォームの知識

今回は、近年になって増加し続けている事が問題となってきている空き家のリフォームについて解説していきます。
空き家のリフォームは、通常のリフォームとは違う部分が多くあるものです。

例えば、費用の相場や利用出来る補助金制度、またメリットやデメリットなど。
今回は、こういった通常のリフォームとは違う空き家のリフォームに関する情報をまとめて解説していきます。

空き家のリフォームを行おうか悩んでいる方などは参考にしてみてください。

空き家をリフォームするメリット

それでは始めに、空き家をリフォームするメリットについてご紹介しましょう。
空き家をリフォームする代表的なメリットは2つあります。

空き家は日常的に管理されるわけではないため、建物への負担が大きく、価値を下げてしまう劣化がよく起こります。
しかし、その劣化した部分のリフォームを行えば、下がってしまった価値を再び上げる事が出来るのです。

既に解説した通り、空き家は劣化がよく起こるため、倒壊のリスクが高く、また空き巣なども入りやすい状況にあります。
しかし、劣化した部分などのリフォームを行い建物としての強度を上げれば、必然的に倒壊のリスクや空き巣などの犯罪が起こるリスクが下げられるのです。

このように空き家のリフォームには、2つの大きなメリットがあります。

空き家のリフォームにはデメリットも

上記の通り空き家のリフォームを行うとメリットがあります。
しかし、一方でデメリットもあるのです。

そのデメリットとは、リフォームの費用の事。
空き家は比較的古い建物が多く、また劣化が起きている部分も比較的多くあります。

そのため、通常の建物と比べると、やはりリフォーム工事の費用が高く付いてしまう事が多いのです。
ちなみに、1981年よりも前に建てられた空き家である場合には、以前の耐震基準で建てられています。

つまり、1981年以前に建てられている場合には、劣化している部分が少なくても、耐震補強のリフォームが必要で結果的に費用が高く付く事があるのです。
このように、空き家のリフォームでは費用がデメリットとなります。

そのため、リフォームの際には、後ほど解説する補助金制度の利用などの対策をしておく必要があると言えます。

種類ごとに見る空き家リフォームの費用相場

ここからは、空き家のリフォーム工事に必要な費用の相場について、リフォームの種類ごとに解説していきます。
今回ご紹介するのは、以下の8種類です。

この8つのリフォームの種類ごとの費用の相場について、それぞれの特徴などと合わせて見ていきましょう。

浴室・トイレ・キッチンなどの水回り

1つ目は、浴室やトイレ、キッチンなどの水回りのリフォームです。
この水回りのリフォームは、空き家のリフォームで最もよく行われる種類でもあります。

なぜなら、空き家のような古い建物では、浴室やトイレなどは既に老朽化しているケースがほとんどだからです。
具体的には、どのような内容のリフォームが行われるのかと言うと、例としては以下のようなものが挙げられます。

また、こういった水回りのリフォームの費用の相場は、キッチンの新調やユニットバスへの変更の場合には、100万円から150万円が相場です。
水洗トイレへの変更の場合は、50万円から100万円が相場とされています。

ちなみに、浄化槽などを使わない簡易水洗式と呼ばれる方式の水洗トイレであれば、20万円前後が相場です。

床材の変更

2つ目は、床材の変更のリフォームを見ていきます。
このリフォームの内容は、文字通り既に使われている床材を新しい床材へと変える工事です。

例えば、空き家の古く滑りやすくなってしまった畳を新しい畳へ張り替えたり、畳からフローリングに張り替えたりします。
この床材の変更のリフォームの費用相場は、広さによって変わりますが、畳の張り替えの場合、6畳分であれば5万円前後が相場です。

一方で、畳からフローリングへの張り替えの場合は、15万円が費用相場とされています。

壁紙の張替え

3つ目は、壁紙の張替えに関するリフォームです。
壁紙の張替えは、主に2つの方法があります。

1つ目はクロス張りと言って、ビニールクロスと呼ばれるものを壁に貼る方法。
この方法では、デザインや色が豊富で、比較的安い値段で空き家のリフォーム出来るメリットがあります。

2つ目は、漆喰塗りと言って、コテを使って漆喰を壁に塗り付ける方法です。
この方法では、カビが出来辛い事や高い防音性、また燃えないなどのメリットがあります。

これらの費用相場については、クロス張りの場合は1平方メートルあたり800円から1,000円が相場です。
一方で、漆喰塗りの場合は、材料費が高く、また高い技術が必要。

1平方メートルあたり4,000円前後が費用の相場とされています。

外壁塗装・外壁の張替え

4つ目は外壁塗装、または外壁の張替えです。
外壁塗装は一般的に10年に一度行う必要があるリフォームで、空き家のリフォームではよく行われます。

また、空き家の場合、外壁の強度が落ちてしまっていて、建物としての危険度が上がっている事が多いのです。
そのような場合には、外壁塗装ではなく、外壁の張り替えが必要になります。

これらのリフォームの費用相場については、一般的な戸建ての場合であれば、外壁塗装で大体100万円前後が相場です。
また、外壁の張り替えが必要な場合には、使用する外壁の素材などにもよりますが、平均して180万円から300万円前後が相場だと言われています。

耐震補強

5つ目は、耐震補強のリフォームです。
空き家の場合、現在定められている耐震基準ではなく、一昔の耐震基準に合わせて建てられている事が多くあります。

そのため、その空き家で今後生活をしていく場合には、万が一の時のためにも耐震補強を行って、現在の耐震基準に合わせる必要があるのです。
この耐震補強のリフォームの費用相場はどの位なのかと言うと、一般的な戸建ての場合であれば、だいたい150万円前後が相場だとされています。

屋根の補修

6つ目は、屋根の補修に関するリフォームについて見ていきます。
空き家は建てられてから長い年月が経っている事が多いと言えます。

そのため、屋根も劣化してしまい、雨漏りや強度が落ちてしまっている事も決して珍しくありません。
ですので、空き家のリフォームでは屋根の補修もよく行われます。

そんな屋根の補修の相場の費用についてですが、部分的な雨漏りの補修のみであれば5万円から30万円ほどが相場です。
一方で、劣化してしまった屋根を全体的に張替えるなどのリフォームの場合には、 100万円から200万円ほどが相場だと言われています。

ちなみに、既に使われている屋根の上から重ね張りをするリフォームであれば、50万円から120万円前後で済む事が多いのです。
リフォーム費用を抑えたい方は、重ね張りが出来ないか相談してみると良いでしょう。

空き家の全面改修

7つ目は、空き家を全面改修するリフォームです。
空き家の中には全体的に劣化が激しく進んでおり、部分的なリフォームだけでは再び安心して住めるような建物に変える事が出来ない事もあります。

そのような場合には、空き家全体の改修が必要です。
この空き家全体の改修を行う場合には、ここまでご紹介してきたような部分的なリフォームのほとんどを行う必要があります。

そのため、相場の費用については、当然これまでの部分的なリフォームよりも高いのです。
具体的には、一般的な戸建ての場合、1,000万円前後は最低限必要だと考えるべきでしょう。

長屋などの古い民家の全面改修

8つ目は、長屋などの古い民家の全面改修リフォームです。
空き家の中には単に古いだけでなく、構造そのものが長屋などの一昔前の作りをしている事があります。

そのような場合には、通常の空き家の全面改修とはまた違うリフォームの内容になる事もあるのです。
例えば、完全に現代風の建物に直してしまうリフォームだけでなく、古い民家の雰囲気をある程度残してリフォームを行う事もあります。

このように、長屋などの古い民家の全面改修では、また違う内容のリフォームが行われる事があるのです。
このリフォームの相場費用については、現代風の建物に直す場合には1,000万円前後、ある程度古い雰囲気を残す場合には500万円前後が相場だとされています。

実際に行われた空き家リフォームの事例とその費用

ここからは実際に過去に行われた空き家リフォームの事例について、具体的な工事内容や費用と合わせてご紹介していきます。
今回ご紹介するのは、以下の5つの事例です。

もしこれらの事例の中に現在考えているリフォームに近いものがあれば、参考のためにも内容を一度チェックしてみてください。

中古住宅購入後に全面的に改修

中古住宅を購入した後に全面的に改修をするリフォームの事例についてご紹介していきます。
1つ目は以下の事例です。

こちらは新しい家族構成に合わせて、購入した中古住宅を改修した事例です。
具体的には、間取りの変更や収納スペースの設置、浴室やトイレなどの入れ替え、床の張替えや玄関の作り直しなどを行い、費用は相場に近い1,100万円でした。

2つ目は、以下の事例です。

こちらも1つ目と同じように、購入した古い住宅を家族全員で改めて住めるように全面改修した事例です。
ただし、ウォークインクローゼットの設置や浴槽の広さの変更、キッチンの場所の移動など大幅な変更が合ったため費用は合計で1,900万円必要でした。

賃貸用に古家を全面改修

古家の空き家を賃貸用として使えるように全面改修する事例についてご紹介していきます。
1つ目は以下の事例です。

こちらは古家の古い雰囲気をある程度の残すようにしながら、新しい入居者を迎えられるように全面改修を行った事例です。
現代風の建物への変更ではなく、一部の古い雰囲気を活かした内容だったため、費用は600万円に抑える事が出来ました。

2つ目は、以下の事例です。

こちらは、築100年以上の古い空き家を新しい入居者が快適に住めるように改修した事例です。
先程の事例とは違って、全体的なデザインの変更を重視したリフォーム内容だったため費用は1,300万円でした。

問題が起きている屋根の補修

雨漏りなどの問題が起きているような屋根の補修リフォームの事例についてご紹介していきます。
1つ目は以下の事例です。

こちらは、屋根の裏側から雨漏りの音がするというトラブルを抱えていたため、それを修理した事例です。
瓦の張替えなどは不要でしたので、工期はわずか1日、費用については9万円で済みました。

こちらは、空き家によくある雨漏りに加えて、屋根の劣化を修繕し、さらにルーフィングの張り替えも行った事例です。
屋根の補修工事の中では比較的大きな規模だったため、費用は相場よりも高い90万円必要でした。

古くなった床の張替え

空き家の古くなった床の張り替えリフォームの事例についてご紹介していきます。
1つ目は以下の事例です。

こちらの事例では、汚れや織り目の乱れが目立つ6畳分の畳を新しい畳に張り替えた事例です。
費用はほとんど相場の費用と変わらない7万円でした。

2つ目は、以下の事例です。

こちらの事例は、傷んでしまった畳をフローリングに変更した空き家のリフォームではよくある事例です。
費用については、相場よりも若干安い9万円で済みました。

新しいトイレの設置

新しいトイレの設置をする事例についてご紹介していきます。
1つ目は以下の事例です。

こちらは、浄化槽を設置する事で汲み取り式のトイレから水洗トイレに変更した事例です。
この汲み取り式から水洗トイレへの変更の際には、間取りの変更も行いましたが、費用は ほぼ相場費用と同じ45万円でした。

2つ目は以下の事例です。

こちらは、1つ目の事例とは違って、浄化槽をせずに簡易水洗式のトイレに変更した事例です。
浄化槽などの設置が不要という事もあって、費用は完全水洗トイレよりも少ない29万円で済みました。

空き家リフォームの費用を抑えられる補助金制度

ここまで解説した内容からも分かる通り、空き家のリフォームはどのような内容であれ、ある程度の費用が必要です。
しかし、そのリフォーム費用を少しでも抑えるために活用出来る補助金制度がいくつかあります。

それが以下の5つです。

これからこれらの補助金制度について詳しく解説していきます。
少しでも経済的な負担を軽くするためにも、空き家のリフォームを考えている方は是非チェックしてみてください。

ZEH支援事業

ZEH支援事業と呼ばれる補助金制度について解説していきましょう。
ZEH支援事業のZEHとは、ゼロエネルギーハウスの略で太陽光発電などによってエネルギーの収支がゼロに近い家の事を指します。

そして、このゼロエネルギーハウスに該当する改修する時に、国から補助金が出るのです。
その補助金の事を、このZEH支援事業と呼びます。

このZEH支援事業による補助額は空き家のリフォーム内容などにもよりますが、 最低で70万円、最高で100万円まで補助されるのです。
将来的な事も考えて太陽光発電などのシステムも取り入れようと考えいる方は、ぜひこの制度を活用してみると良いでしょう。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

長期優良住宅化リフォーム推進事業と呼ばれる補助金制度について解説します。
この補助金は、空き家などの住宅を長期間使い続ける事を目的としたリフォームを行う場合に支援してもらえる補助金の事です。

建物の省エネ性能や劣化の対策、また耐震性の向上などのためのリフォームが対象とされています。
この補助金は、1戸あたり最大で300万円まで出ますが、補助してもらうためには事前に専門家による建物の調査が必要です。

住宅ストック循環支援事業

住宅ストック循環支援事業と呼ばれている補助金制度について見ていきます。
この住宅ストック循環支援事業とは、長期優良住宅化リフォーム推進事業と同じように、耐震性や省エネ性能をを高めるリフォームに対して出る補助金です。

空き家の省エネ性能を向上させるリフォームをした後に、定められている耐震性を有する事が条件として決められています。
この補助金の限度額は、1戸あたり最大30万円までですが、耐震性向上のための改修も行う場合には最大45万円です。

耐震性が落ちているような空き家のリフォームでは補助の対象になる事が多いので、該当する場合には活用するべきでしょう。

高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業

高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業と呼ばれる補助金制度について解説します。
この補助金は文字通り 、高性能断熱材などを使うリフォームに対しての補助金です。

具体的には、一定の断熱効果の高い窓や断熱剤、家庭用蓄電池などが対象として定められています。
この補助金の限度額は1戸あたり、最大で120万円です。

ただし、この補助金は公募期間が決められています。
活用したい場合は事前に公募期間を確認し、忘れずに期間内に申請するよう注意しましょう。

各市町村区などによる補助金

各市町村区などによる補助金について解説していきます。
ここまでご紹介した補助金は、主に国からの補助金です。

しかし、空き家のリフォームで活用出来る補助金の中には、各市町村区によるものもあります。
例えば、耐震改修リフォームに対する補助金やバリアフリーのためのリフォームに対する補助金、エコリフォームに対する補助金などです。

ただし、利用出来る補助金の内容やその条件、また申請の期間などは各市町村区によって変わります。
興味がある方は、リフォーム前に各市町村区のホームページなどで確認しておくと良いでしょう。

空き家リフォームの注意点

空き家のリフォームを実施する際の注意点について解説します。
空き家リフォームの注意点は以下の3つです。

それぞれの注意点について1つ1つ細かく解説していきます。
リフォームで大きな失敗を起こさないためにも、一通りチェックしてみてください。

原則DIYではやらない

空き家のリフォームに関する1つ目の注意点、それは原則としてDIYでは行わないようにするという事です。
確かにDIYによるリフォームは、費用を大きく抑えられるメリットがあります。

しかし、空き家の場合には、壁や床、屋根などのダメージが大きい傾向にあるため、大掛かりな工事が必要なケースが多いのです。
それなのにも関わらず、DIYで一人で行ってしまうと、大きな時間や労力を必要とします。

また、それだけでなく、1人で行うと建物としての耐久性などを直せず、将来的に大きな問題が発生してしまう可能性もあるのです。
このような理由があるため、原則としてDIYでの空き家のリフォームは避けるようにしましょう。

賃貸物件にするなら水回りを主にリフォーム

空き家をリフォームする方の中には、自分で住むのではなく、賃貸用として使用する事を目的にしている事もあります。
そのような場合には、特に水回りを重点的にリフォームするように心掛けなければいけません。

なぜなら、水回りは賃貸用の建物の価値を向上させるために最も重要なポイントだからです。
例えば、外見が綺麗になっても、水回りがリフォームされおらず古いままでは快適に生活出来る建物ではないと判断されてしまいます。

そうすると、新しい入居者が集まらない事態にもなり兼ねません。
それを防ぐためにも、賃貸物件として利用する事を考えているのであれば、まずは水回りを主にリフォームするべきなのです。

リフォームの業者は必ず複数を比較

工事を依頼するリフォーム業者は、必ず複数の業者を比較した上で選ぶようにしましょう。
もしリフォームの業者を比較せずに選んでしまうと、様々な問題があります。

例えば、あなたの空き家のリフォーム工事の費用の相場が分からないため、高額な工事費用を請求される可能性がある事。
また、口コミや評判、対応の差なども分からないため、質の低い工事をするような業者を選んでしまう可能性などもあります。

このような問題を起こさないためにも、リフォーム業者は必ず複数を比較して選ぶべきなのです。

空き家リフォームの費用のまとめ

空き家の数は年々増加しているため、空き家のリフォームを行う人もそれに比例して増えています。
しかし、空き家のリフォームは通常のリフォームと同じではありません。

例えば、リフォームをしなければいけない箇所の多さや工事の費用の相場、また重点的にリフォームするべき場所などが様々な違いがあるのです。
これから空き家のリフォームを行う予定のある方は、この違いをしっかりと理解した上で効果的なリフォームを行ってもらいたいと思います。